¿ Cuánto deben bajar los pisos ?

Esta es la pregunta que se hacen miles de propietarios de pisos a la venta, inversores atrapados en el ladrillo, promotores de viviendas, bancos y, sobre todo, compradores particulares agazapados a la espera de que el mercado toque fondo y puedan hacer la compra de su vida. Encontrar la respuesta a esta pregunta, eliminaría uno de los frenos que en estos momentos tiene bloqueado al mercado inmobiliario.

Como en todo problema complejo, en la ecuación influyen muchas variables: exceso de oferta, subida de tipos, frenazo a la financiación, incremento del paro, crisis subprime, incremento de los precios en las materias primas. Todo un caldo de cultivo que crea una conciencia colectiva en la que se sabe que ahora no es momento para comprar ya que el próximo semestre irá peor y promotores y particulares tendrán el agua más cerca del cuello y estarán dispuestos a negociar más a la baja el precio de sus viviendas.

Volviendo a las variables que influyen en la ecuación que nos habría de dar la solución al problema que planteábamos en el enunciado, debemos empezar señalando que de la larga lista que debemos tener en cuenta hay unas variables que son absolutamente “objetivas” y su “traslación a la fórmula matemática” puede ser directa (subida de tipos de interés e incremento del IPC), otras que son objetivables y necesitarían su traducción a las “unidades de la fórmula” para su aplicación a la misma (exceso de oferta, frenazo a la financiación, incremento del paro…) y por último otras que son totalmente subjetivas (conciencia colectiva de que no es el momento de comprar, inseguridad en el empleo, pesimismo generalizado al valorar el inminente futuro económico del país,…).

“Divide y vencerás”  es el primer mandamiento para la resolución de problemas de alta complejidad. Reduzcamos pues y, en esta primera fase, quedémonos con datos  objetivos y miremos la variación que éstos provocarían en los precios:

-      El mercado llegó a su máximo en compraventa y precio en marzo de 2.006.

-      El Euribor en marzo de 2.006 era el 2,91 %.

-      El Euribor en septiembre de 2.008  es del 5,39 %.

-      El IPC de marzo de 2006 a agosto de 2.008 ha subido el 8,8%.

-      Tomamos como referencia el mercado residencial de primera vivienda.

-      Entre los años 2.002-2.006 la compra por particulares de primera vivienda se ha financiado entorno al 90-100% del valor de la vivienda.

Teniendo en cuenta estos antecedentes, considerando el mercado residencial de primera vivienda en España a septiembre de 2.008 y trabajando siempre en términos absolutos (no descontamos el incremento de la inflación) para que la hipoteca resultante suponga el mismo esfuerzo  para el comprador que en marzo de  2.006 el precio de la vivienda debe bajar un 18,09 %.

Podemos poner un ejemplo para clarificar este cálculo, con un caso muy aproximado a la media de hipoteca solicitada en los últimos años:

 

Cálculo teniendo en cuenta el IPC
	Cuota	Euribor	E+dif 0,75	Hipoteca
mar-06	1.000,00 €	2,91%	3,66%	218.400,00 €
sep-08	1.088,00 €	5,39%	6,14%	178.900,00 €
dif absoluto	88,00 €	2,48%	2,48%	-39.500,00 €
dif %				-18,09%

 

Por tanto una familia que en marzo de 2.006 dedicara 1.000 € al pago de la hipoteca, con el Euribor al 2,91% más un diferencial de 0,75% podían acceder a un préstamo de 218.400 €. En un piso financiado al 100% sería éste el precio de la vivienda a la que podían acceder.

Ésta misma familia, incrementando el IPC al esfuerzo que van a realizar para  el pago mensual de la vivienda, en septiembre de 2.008 pueden pagar 1.088 €, con el Euribor al 5,39 % más un diferencial de 0,75% pueden acceder a un préstamo de 178.900 €. De nuevo en un piso financiado al 100% (para el que lo consiga con buenas garantías) este sería el precio de la vivienda.

Por tanto, si su vecino en el primer trimestre de 2.006 vendió su vivienda sobre los 220.000 € y ahora le toca venderla a usted, lo primero que puede pensar es que “ya que mi vivienda es mejor (que siempre suele serlo), si el vecino vendió  la suya por 220.000 € yo voy a comenzar por 230.000 €” ¡GRAN ERROR!. Va a perder tiempo y dinero, en un mercado que va a la baja, haciéndoles un favor a otros propietarios  que si que han ajustado su precio y que venderán.

A usted y, asumiendo todo el dolor que provoca en esa “cartera virtual” que tenemos todos los propietarios y en la que metemos el valor que creemos que tiene nuestra vivienda, y con la que medimos nuestra riqueza, le toca comenzar a venderla por no más de 180.000 €. Tampoco está mal, ya que si usted es de los propietarios que compró hace diez años, no pagó por su vivienda más de diez millones de las antiguas pesetas (60.000 €). Y en todo caso: es lo que dicta el mercado.

 

Por Alfonso Javier García

Socio director LARES Consultores

http://www.laresconsultores.es